房屋认购协议不等于房屋买卖协议

佛山市顺德区居民陈某与XX房地产开发公司签订了商品房认购协议并交纳了预付款5万元，后因双方对于认购协议中未确认的其他购房合同条款达不成一致意见，未能签订商品房买卖合同，陈某认为是开发商的原因导致双方最终未能签订商品房买卖合同，但是认购协议对于商品房买卖作了一些约定，可视为商品房买卖合同，要求法院判决解除认购协议、要求开发商双倍返还人认购金10万元。本律师的一位朋友知道此事后，向开发商的一位负责人推荐了本律师，在本律师接受委托之后，通过仔细研究合同条款，结合对方的主张，提出了一些有力的辩论意见，最终获得了胜诉。

争议焦点：

本案中所签订的认购协议是否可视为商品房买卖合同？解除认购协议是否适用认购金双倍返还的罚则？

庭审现场：

原告（买房者）律师的证据及主张

原告律师在庭审时提交了《商品房认购协议》、订房款、协商过程的录音、楼盘宣传广告，用以证明原被告双方曾就购买商品房进行协商的事实，并且原告在协商完毕之后，通过签订《商品房认购协议》确认了自己的购房意向，但后来由于房屋交付使用条件和交付时间等问题达不成一致意见，导致无法签订正式的商品房买卖合同，所以原告律师认为是由于开发商不诚信的商业行为导致双方不能继续履行，所以请求法院判处解除认购协议、并要求开发商双倍返还认购金10万元。

本律师的抗辩：

一、本案中所签订的认购协议在性质上只属于预约合同，并不属于商品房买卖合同

所谓预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。本案中的认购协议就属于为了将来订立正式的商品房买卖合同而达成的一种合意。在认购协议中仅载明认购商品房的基本情况（位置、面积、单价），未对商品房交付使用条件、时间等必备条件作约定，不具备商品房买卖合同的主要内容，该认购协议不属于商品房买卖合同。

二、由于双方未能就商品房的交付使用条件、时间达成一致意见，导致未签订正式的商品房买卖合同，我方是不存在过错的，不应该承担双倍返还认购金的责任，并且认购金并非定金。

在开庭前，法院组织过原被告双方调解，但是原告一再坚持要按其主张的标准和时间交房，否则就追究我方的违约责任，而本律师在开庭时也一再强调，我方对于广告上承诺的交房标准是可以达到的，但是交房时间不能确定，只能根据施工进度给出大概的交房时间，原告方苛刻的要求交房的具体时间，是不合理的，属于加重我方的责任，一旦在合同履行过程中，出现了逾期交房，则我方就要承担相应的违约责任，这既不公平、也不合理。我方对于广告上所承诺的条件可以完全履行，但是对于原告要求的具体交房时间和附加的苛刻的违约条款，我方是不接受的。所以，即使原告不愿继续购房，我方是不存在任何过错的，加之认购金并不属于定金，故不应该由我方承担双倍返还认购金的责任。

裁判结果：

法院依法判决：一、被告归还原告认购金人民币5万元；二、本案诉讼费用由原告负担XX元、被告负担XX元。后原被告双方均服判息诉。

办案心得：

在商品房这种大宗商品交易中，对房产的重要信息要尽可能用书面形式进行约定，买房之前详细询问，可以避免不必要的纠纷。本案双方虽然均服判息诉，但是却浪费了大量的财力和精力，所以在签订协议之前一定要了解清楚交易的具体事项，慎重处理为宜。